Introdução
Hoje vamos falar sobre um dos principais erros cometidos pelos investidores de fundos imobiliários. Muitos investidores, principalmente os iniciantes, tendem a investir nesses fundos sem entender realmente o que são e como funcionam. Isso geralmente acontece porque eles comparam o rendimento desses fundos com ativos de renda fixa, como o tesouro SELIC, LCI, LCA e CDBs, usando algumas métricas básicas, como o dividendo e o PVP.
O Dividendo e o PVP
Na hora de selecionar os fundos imobiliários para investir, os investidores costumam olhar para o dividendo, que é o provento distribuído pelo fundo em determinado momento dividido pelo seu preço de mercado. Por exemplo, se um fundo distribui um real por cota em um mês e o seu preço de mercado é 100, o dividendo é de 1% referente àquele mês.
Outro indicador que os investidores costumam considerar é o PVP, que é o preço sobre o valor patrimonial do fundo. O valor patrimonial é o patrimônio líquido do fundo dividido pelo número de cotas. Um PVP acima de um indica que o fundo está caro, enquanto um PVP abaixo de um indica que o fundo está barato.
No entanto, olhar apenas para o dividendo e o PVP não é suficiente para tomar uma decisão de investimento. Ao investir em fundos imobiliários, estamos investindo em ativos de renda variável, o que significa que o preço da cota de mercado pode variar ao longo do tempo devido a diversos fatores de risco, como vacância, inadimplência dos aluguéis, entre outros.
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O Retorno Total
Além disso, é importante entender que o dividendo é apenas uma parte do retorno que o investidor obtém ao investir em um fundo imobiliário. O retorno total é a soma de todos os proventos recebidos desde a aquisição do fundo, dividido pelo preço de mercado ou pelo preço de aquisição (no caso do ganho de capital).
Portanto, não adianta investir em um fundo que paga um dividendo alto se o preço da cota está caro. Por exemplo, se você investe em um fundo por R$100 e ele paga um dividendo de 1%, mas o preço da cota cai para R$80, você terá um prejuízo no final do mês. Por outro lado, se você investe em um fundo por R$100 e ele paga um dividendo de 8%, e o preço da cota sobe para R$120, você terá um ganho de capital no final do mês.
Esses exemplos mostram que o retorno total é mais importante do que apenas o dividendo ou o PVP. É necessário entender os detalhes do fundo, como a composição do portfólio e as perspectivas de retorno, antes de tomar uma decisão de investimento.
Estudo de Caso: XP Macaé
Um exemplo que ilustra bem essa questão é o XP Macaé. Esse fundo imobiliário apresentava um dividendo bastante elevado em relação ao CDI, o que atraiu a atenção de muitos investidores. No entanto, esse dividendo era sustentado por eventos não recorrentes, como a devolução de um espaço ocupado por um inquilino.
Com o passar do tempo, o fundo começou a reconhecer as multas de rescisão contratual e a desvalorização do imóvel. Isso levou a uma queda significativa no preço da cota, que estava negociando abaixo do valor patrimonial. Assim, o investidor que comprou o fundo com base apenas no dividendo acabou tendo um retorno total menor do que aquele que investiu em um fundo com um dividendo menor, mas com um preço mais descontado.
Conclusão
O principal erro cometido pelos investidores de fundos imobiliários é investir sem entender realmente o que são esses fundos e como eles funcionam. Comparar esses fundos com ativos de renda fixa apenas com base no dividendo e no PVP pode levar a decisões de investimento equivocadas.
É importante analisar os detalhes do fundo, como a composição do portfólio, as perspectivas de retorno e os riscos associados, antes de tomar uma decisão de investimento. Além disso, é fundamental considerar o retorno total, que leva em conta a oscilação do preço da cota ao longo do tempo.
Espero que este artigo tenha sido útil para você e que tenha ajudado a entender melhor como evitar esse erro comum ao investir em fundos imobiliários. Se tiver alguma dúvida, deixe um comentário abaixo e teremos prazer em ajudar!
